Rechte von Mietern bei Sanierungen
Sanierungen sind notwendig und wichtig – das verstehen wir. Aber was passiert mit euren Rechten als Mieter, wenn der Vermieter plötzlich ankündigt, dass das Dach erneuert, die Fassade renoviert oder die Elektroinstallation modernisiert werden muss? Wir wissen, dass ihr in dieser Situation verunsichert seid. Deshalb beleuchten wir in diesem Ratgeber eure Rechte transparent: Was muss der Vermieter vorher ankündigen? Könnt ihr die Miete senken? Wie schützt ihr euch vor unfairen Forderungen? Mit praktischem Wissen, das euch hilft, eure Position als Mieter zu verstehen und zu schützen.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind zulässig?
Nicht jede Renovierung ist eine zulässige Sanierung im rechtlichen Sinne. Wir müssen zwischen Standard-Renovierungen und echten Sanierungsmaßnahmen unterscheiden – ein wichtiger Unterschied, der eure Rechte direkt beeinflusst.
Zulässige Sanierungsmaßnahmen sind solche, die notwendig sind, um:
- Die Wohnqualität nachhaltig zu verbessern
- Verschleißschäden zu beheben
- Moderne Standards zu erfüllen (etwa Energieeffizienz)
- Sicherheitsmängel zu beseitigen
Das Gesetz unterscheidet klar: Ein neuer Anstrich ist Instandhaltung, die Verbesserung der Wärmeisolation ist eine echte Sanierung. Energetische Modernisierungen, Modernisierungen der Heizungsanlage oder der Wasserinstallation gelten als zulässige Maßnahmen, die der Vermieter durchführen darf. Gleichzeitig gibt es aber auch Grenzen – der Vermieter kann nicht einfach luxuriöse Umbauten durchführen und euch die Kosten aufbürden.
Wir empfehlen: Schaut euch den Sanierungsplan genau an. Wenn ihr nicht sicher seid, ob eine Maßnahme zulässig ist, lohnt sich eine Beratung bei einem Mieterverband oder Mietrechtler.
Ankündigungspflicht des Vermieters
Der Vermieter kann nicht einfach mit dem Bagger anrücken und los geht’s. Es gibt strikte Regeln für die Ankündigung – und wir zeigen euch, was ihr kennen müsst.
Zeitrahmen und Fristen:
Der Vermieter muss die Sanierung schriftlich ankündigen. Die gesetzliche Frist beträgt normalerweise drei Monate. Das klingt lang, aber es ist wichtig: In dieser Zeit könnt ihr euch informieren, Gegenmittel einleiten oder notfalls einen Anwalt konsultieren.
Für bestimmte Maßnahmen gelten sogar strengere Regeln. Bei energetischen Sanierungen oder größeren Modernisierungen muss der Vermieter besonders detailliert informieren.
Was muss die Ankündigung enthalten?
| Art der Maßnahme | Genaue Beschreibung (nicht nur “Renovierung”) |
| Umfang und Dauer | Wie lange wird es dauern? |
| Betroffene Räume | Welche Teile der Wohnung sind betroffen? |
| Mietererhöhung | Wie viel kostet die Sanierung, und wie wird das auf die Miete umgelegt? |
| Beginn und Ende | Konkrete Termine oder Zeitfenster |
Wir raten euch: Macht Fotos vom Ankündigungsschreiben, speichert es digital und antwortet schriftlich, wenn ihr Fragen habt. So habt ihr einen Nachweis.
Mietminderung während Sanierungsarbeiten
Hier kommt die gute Nachricht: Wenn Sanierungsarbeiten laufen, könnt ihr berechtigt sein, weniger Miete zu zahlen. Das ist euer Recht als Mieter – und es ist ein starkes Werkzeug.
Wärend der Arbeiten sinkt der Wert der Wohnung oft erheblich. Lärm, Staub, Baustellenverkehr, eingeschränkte Nutzung von Bädern oder Heizung – das alles mindert eure Lebensqualität. Das Gesetz erkennt an: Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist, muss sich das auch in der Miete widerspiegeln.
Wie viel Mietminderung ist angemessen?
Das hängt davon ab, wie sehr eure Wohnung beeinträchtigt ist. Wir geben euch Anhaltspunkte:
- Mäßige Lärmbelastung und Staub: 10–20 % Minderung
- Starke Lärmbelastung, häufig kein Wasser oder Heizung: 30–50 % Minderung
- Komplette Unbewohnbarkeit: Bis zu 100 % möglich, dann könnt ihr auch ausziehen
Wir empfehlen: Dokumentiert die Belastung. Fotos, Messungen des Lärmpegels und ein Tagebuch der Probleme sind wertvoll, wenn es später zu Streitigkeiten kommt. Sendet eine schriftliche Mietminderung an den Vermieter, begründet sie und behaltet einen Nachweis.
Recht auf Mieterhöhung nach Sanierung
Nach der Sanierung kommt oft die weniger angenehme Seite: der Vermieter möchte die Miete erhöhen. Das ist erlaubt – aber auch hier gibt es klare Regeln, die euch schützen.
Der Vermieter darf die Miete um 8 % der Kosten der Sanierungsmaßnahmen erhöhen. Das klingt technisch, ist aber wichtig: Nicht 100 % der Kosten, sondern maximal 8 % darf die Miete monatlich steigen. Und das auch nur, wenn die Sanierung die Mietsache nachhaltig verbessert und keinen bloßen Verschleiß behebt.
Beispiel: Eine energetische Sanierung kostet 30.000 Euro. Acht Prozent davon sind 2.400 Euro – das ist die maximale jährliche Erhöhung auf die Miete. Bei einer monatlichen Miete von 800 Euro bedeutet das etwa 20 Euro mehr pro Monat.
Und noch etwas: Die Mieterhöhung darf die sogenannte Kaltmiete insgesamt nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigern – auch wenn mehrere Sanierungen hintereinander stattfinden. Das ist eure wichtigste Schutzvorschrift.
Außergewöhnliche Belastungen und Schadensersatz
Was passiert, wenn der Vermieter die Sanierung schlecht durchführt? Was wenn Schäden an euren Möbeln entstehen oder eure Privatsphäre verletzt wird? Hier greift Schadensersatz.
Wir unterscheiden zwischen zwei Szenarien:
Szenario 1: Der Vermieter verstößt gegen Ankündigungspflichten. Wenn keine ausreichende Frist gegeben wurde oder ihr nicht informiert wurdet – das ist ein Verstoß. Ihr könnt Schadensersatz fordern, etwa für entstandene Kosten (ihr musstet umziehen) oder ideelle Schäden (Stress, Unannehmlichkeiten).
Szenario 2: Die Sanierung verursacht Schäden. Kratzer im Parkett, Flecken an den Wänden, beschädigte Möbel – der Vermieter haftet, wenn sein Auftragnehmer das verursacht hat. Hier könnt ihr Schadensersatz oder eine Mietminderung verlangen.
Wir empfehlen: Vor Beginn der Arbeiten fotografiert euer Zuhause. Macht eine Bestandsaufnahme mit dem Bauleiter – schriftlich, alle unterschreiben. So habt ihr später einen Nachweis.
Bei Fragen zu Schadensersatz lohnt sich ein Anruf beim Spinsy De oder einer Mietrechtsberatung – oft gibt es kostenlose Erstberatungen.
